Перспективная недвижимость и движущийся бизнес
Позади – период привыкания к терминам нового рынка: "ипотека", "залог", "кредиты". Теперь ситуация на рынке недвижимости меняется с катастрофической скоростью: резкие скачки и падение цен, внушительный шаг населения навстречу ипотеке, кажущаяся доступность банковских кредитов на жильё и коммерческую недвижимость и, наконец, традиционное летний застой продаж.
На волне всеобщего развития инфраструктуры, бизнес стал понимать, что вложения в коммерческую недвижимость имеют определённые "подводные камни": далеко не всегда выгодно арендовать офис, иногда проще платить за собственность. Потребность же в серьёзных специалистах сегодня также актуальна, как и спрос на хорошие материалы. Участники круглого стола собрались, чтобы обсудить сегодняшние проблемы рынка жилья г. Ижевска и перспективы развития бизнеса в целом.
УЧАСТНИКИ КРУГЛОГО СТОЛА:
Андрей Донских, директор Интернет-портала "Региональные бизнес-новости", ведущий круглого стола
Константин Веснин, генеральный директор строительной компании "Капитал-Строй"
Марат Касимов, начальник Отдела маркетинга компании "КОМОС-Строй"
Дмитрий Мельников,директор по экономике и развитию торговой компании "Ижтрейдинг"
Андрей Рябов, руководитель проекта строительной компании "АРТ-ТЕК"
Игорь Смышляев,начальник Управления инвестиций и кредитования АКБ "Ижкомбанк" (ОАО)
Рустам Хабибуллин, генеральный директор строительной компании "АССО-Строй"
Вадим Хамзин,директор риэлтерского Агентства "Сирин"
Андрей Хрущёв, Директор коммерческого управления ОАО "Ижладабанк"
Андрей Донских:
Господа, для начала я предлагаю вам ознакомиться с интересными цифрами. Мы подготовили аналитику, как по городам России, так и по странам мира. Здесь представлено мнение президента первой китайской строительной компании. Достаточно интересно посмотреть на рынок недвижимости Китая, который в преддверии летних Олимпийских игр 2008 года, несомненно, переживает строительный бум. Цены на коммерческую недвижимость выросли на 13,5%, на жилую – на 11%. В среднем, 1 квадратный метр жилья стоит 1.540 долларов. Для сравнения в г. Ижевске жилая недвижимость – 1.400-1.600, коммерческая – 2.300-2.600 долларов США.
Есть ряд моментов, которые вызывают особый интерес: во-первых, один квадратный метр жилой площади в Ижевске практически равен одному метру китайской недвижимости; во-вторых, в Китае есть определённые факторы, которые влияют на рост стоимости недвижимости: это и мощная поддержка строительства со стороны государства, и предстоящие Олимпийские игры, и растущая демократия. В Ижевске всех этих факторов нет. И всё-таки стоимость недвижимости у нас равна стоимости недвижимости в Пекине! Хотелось бы узнать ваше мнение, как специалистов: что выдумаете по данному поводу?
Константин Веснин:
Китай – особая страна, со своей спецификой. И сравнивать пекинский и ижевский рынок жилья не имеет смысла. В первую очередь, на ситуацию в нашей республике влияет дефицит строительных материалов плюс нехватка хорошей рабочей силы. Поэтому, думаю, здесь будет логично обсудить именно эти ключевые моменты.
Рустам Хабибуллин:
Давайте разберёмся по порядку. Почему завышена стоимость материалов? Потому что она поднялась повсеместно. Я сужу по стройматериалам, цена на них вырабатывается по принципу: есть спрос – есть предложение. Стоимость основных материалов серьёзно выросла: тот же цемент – почти в 3 раза, хотя реально по себестоимости – он не настолько дороже. У нас он стоит 200 евро, а в Европе – 100. Сегодня его не хватает, но люди всё равно берут, потому что по всей стране активно началось строительство. Проблема ещё в том, что практически всё скуплено и 80% цемента сегодня находится в одних и тех же руках – это уже практически монополизм.
Андрей Рябов:
Я думаю, самая большая проблема сегодня – именно в кадрах. Те, кто был воспитан социалистической системой – ушли либо в бизнес, либо вовсе в дворники. Кто мог строить – создал неплохие строительные компании. Кто же никогда не мог строить – он и теперь, при капитализме, не сможет этого сделать.
Хороших специалистов надо выращивать самим, как раньше это делали ПТУ. А дальше необходимо выискивать возможность получения ими достойной заработной платы.
Рустам Хабибуллин:
Советская система ПТУ разрушена полностью. Её пытаются восстанавливать, но, наверное, на это уйдёт ещё лет пять.
Цена же рабочей силы, даже турецкой, постоянно растёт. Если, предположим, раньше турецкие рабочие сюда приезжали и получали по 2 доллара в час, сегодня они получают по 2,5-3 доллара у себя в Турции. Сегодня мы тоже вынуждены поднимать зарплату. Давайте для сравнения я приведу пример: если два года назад все турецкие компании были готовы построить жилой дом за 12-13 тысяч рублей с минимальной отделкой (тогда цена квартир у нас была 18-20 тысяч), то сегодня эти же строительные компании оценивают себестоимость своих услуг в 23-25 тысяч.
Дмитрий Мельников:
Мы ощущаем нехватку хороших специалистов в первую очередь на себе, на персонале низшего звена. Мы вынуждены были поднять зарплату: т.е. та цифра, которая раньше называлась в 7-7,5 тысяч рублей стала 15. Я уж не говорю про средних специалистов! Программисты с опытом работы всего в 1 год – с ними разговор о зарплате меньше 15.000 даже не идёт. Да и запрос на зарплату в две тысячи евро уже никого не пугает. На сегодня существует огромный спрос на инженерно-строительные специальности. Но специалистов, согласных работать на те оклады, которые сегодня существуют, фактически нет.
Рустам Хабибуллин:
Вообще, на нашем рынке сегодня сложилась следующая ситуация: цена поднялась неадекватно, поскольку просто возник ажиотаж. И главное, что плохо для покупателя: цена, которая возникла, не соответствует всеобщему покупательскому спросу. Вторая же кривая – себестоимость, догнала первую. Но при этом покупательская способность имеет, конечно же, ограниченный спрос. Поэтому когда наша компания говорит о стоимости, мы не говорим о покупательской способности, мы говорим просто о возможности достроить, пусть даже по другим ценам.
Наше финансовое управление провело аналитику по Ижевску: даже при сегодняшней цене (с учётом того, что наши респонденты говорили не только о доходах официальных, а вообще обо всех доходах семьи, которые они имеют), покупательская способность в Ижевске – всего на 1 миллион квадратных метров. При этом мы с вами понимаем, что в городе уже построено гораздо больше. Ситуация такая, что люди просто выжидают: нового скачка цен, более доступных кредитов, или вообще иных способов финансирования.
Андрей Донских:
Летний период – всегда спокойный в плане продаж. И ипотечное кредитование, так стремительно развивающееся в прошлом году, сейчас практически пошло на спад. По статистике, за прошедшие полгода количество ипотечных кредитов значительно снизилось. По-моему, всего 1% семей в масштабах всей Удмуртии взяли ипотеку?
Андрей Хрущёв:
С прошлого года и до начала этого года ипотека была самым эффективным средством вложения денег. Было невыгодно держать деньги в депозитах, вкладах, или в каких-то драгоценных металлах. Не надо было ходить работать на завод, проще было взять ипотечный кредит. Это достаточно низкие процентные ставки. А при хорошем спросе на жильё – цена возрастает до нескольких сотен тысяч рублей. И получается так, что с одной-двух сделок можно получать весьма неплохой годовой доход. Поэтому где-то 30% населения в начале года держали ипотечные кредиты. Это было очень выгодно! Но цена бесконечно расти не может – соответственно, наступает период насыщения. У кого деньги есть – они выжидают новую стоимость, когда наступит сентябрь, октябрь, когда все приедут из отпусков и будут свои инвестиции дальше вкладывать. Но, по сути, ещё неизвестно, будет этот взрыв или нет.
Дмитрий Мельников:
Ипотека пошла только на волне воодушевления, когда народ не очень хорошо понимал, что это такое. Некоторые банки не побоялись разместить на своих сайтах кредитные калькуляторы и даже анкеты заёмщиков. Видя столбики ежемесячных выплат, человек, до конца не вникая, каким образом будет погашаться основное тело кредита, лишь мельком просматривает ипотечный договор с банком и не задумывается, какой взнос потребует страховая компания или тот же банк в случае просрочки выплат. Перед клиентом маячит реальная возможность купить своё жильё, и впоследствии получается, что он на какой-то период выпадает из реальных выплат. Кто же эту ситуацию видит наперёд, тот не спешит оформлять ипотечный кредит.
Вадим Хамзин:
Действительно, в прошлом году, был скачок цен и ажиотаж на квартиры. Сегодня – ситуация спокойнее. Но на самом деле, жилищная проблема так и не решена. Её начали решать через ипотечное кредитование, но в полную силу ипотека на сегодняшний день не работает!
Кстати, есть общепринятые мировые стандарты, что среднемесячный доход семьи должен равняться примерной стоимости одного квадратного метра. В Удмуртии вряд наберётся большое количество семей с высоким среднемесячным доходом, которые могут позволить себе дорогое жильё.
Константин Веснин:
Практически с начала года мы слышим от первых лиц страны (Дмитрия Медведева, Германа Грефа) эффектные заявления: "Ипотечная ставка будет снижаться!".
Андрей Хрущёв:
Думаю, на сегодняшний момент даже снижение процентной ставки не факт того, что всё пойдёт. Если снизится процентная ставка – будет и спрос, произойдёт повышение цены. Как и было раньше: т.е. с чего все начинали кредитовать? Были высокие процентные ставки, но зато и была цена какая! Пошёл спрос, цена быстро выросла, и тогда банки ставку опустили до минимальной.
Игорь Смышляев:
Банкам, безусловно, интересно развивать ипотечное направление. Но ипотека бывает разная. Есть программы, которые банк специально разрабатывает. Если в Европе на ипотеке можно заработают максимум 2-3%, то у нас можно зарабатывать по 8-9-10% на каждой ипотечной программе. Поэтому было организовано "АИЖК" - "Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию" и начали выдавать кредиты населению на 15-20 лет.
Но здесь правильно говорилось, никакой разницы нет: что 10, что 12% ипотеки. Ежемесячный платёж остаётся практически тот же – 20-22 тысячи. А сколько у нас среднемесячная заработная плата в Ижевске? Говорят, 8-9. Но среди тех слоёв населения, о которых мы сейчас говорим, кто живёт в однокомнатной, двухкомнатной или редко в трёхкомнатной квартире, реальный доход на семью – это 10-12 тысяч рублей. Как они могут получить ипотеку, если там надо выплачивать по 20 тысяч? Это просто невозможно.
Поэтому спроса не будет до тех пор, пока у нас не будет нормальной социальной среды, определённого социального уровня, если, в конце концов, не будет среднего класса. Что бы ни говорилось в средствах массовой информации, у нас пока ещё нет среднего класса! Может быть, он формируется, но такого ёмкого и полноценного, как на Западе – его нет. Ситуация – непростая. Каждый думает: "Лучше я сегодня займу. Неизвестно, что будет завтра". О завтрашнем дне человек не думает. И потом доходы у всех разные: сюда никак не укладываются те же пенсионеры, бюджетники.
Рустам Хабибуллин:
Я думаю, реальные покупатели всё-таки есть. Это и развивающаяся масштабными темпами нефтяная отрасль, и перевооружение армии. Деньги, безусловно, оседают в карманах людей, через ту работу, которую они выполняют. И та зарплата, которую человек получает на бумаге – не всегда показатель истинного дохода. Надо просто посчитать, посмотреть. На мой взгляд, ситуация совершенно не критичная. И деньги на то, чтобы взять ипотеку сегодня, пусть по 20 тысяч в месяц на семью, есть у достаточно большого количества людей.
Игорь Смышляев:
Коллега, вы берёте в расчёт благополучные предприятия, которые способны давать достойную заработную плату. Но ведь есть заводы с частично оплачиваемыми отпусками работников. Есть люди, которые ищут работу.
Дмитрий Мельников:
Это, в основном, неактивная часть населения, которая была всегда. Есть зарплаты, которые вслух не принято озвучивать – это 1,5-2 тысячи рублей. Такие люди никогда не придут в банк, чтобы взять ипотеку.
Просто сейчас все в процессе ожидания повышения спроса. Но, на мой взгляд, ипотека была, прежде всего, механизмом дополнительного зарабатывания денег. Эти денежные средства – они же никуда не ушли? Люди просто стали сейчас покупать то, что им интересно, какие-то другие вещи: иномарки, например. Появится какой-то дополнительный интерес – в ПИФах или ещё чём-то – тогда деньги вернутся.
Андрей Донских:
Хорошо, коллеги, тогда какой вам видится перспектива развития в городе реальных рабочих мест, поднятия заработной платы квалифицированным специалистам и соответственно выход на более высокий уровень, как в развитии бизнеса, так и в развитии городской инфраструктуры?
Рустам Хабибуллин:
Заводы – это, очевидно, особая область. Придёт время небольших сборочных цехов по сборке мотороллеров, мотоциклов, или мини-производства. Даже если какое-то предприятие нерентабельно, то свято место пусто не бывает: площади есть – значит, на них же и возникнут более рентабельные производства.
Безусловно, у нас есть и хорошие специалисты, но их легко переманить в крупные российские компании, предлагающие более высокую зарплату. Хотя и у нашей республики есть возможность привлечь крупные инвестиции сюда.
Андрей Донских:
Кто конкретно должен взять на себя ответственность и начать развивать это направление?
Рустам Хабибуллин:
Вообще, есть регионы, где этим занимаются. Были интервью с губернаторами многих соседних республик, которые очень активно вкладывают деньги в участие в инвестиционных конкурсах. Инвесторы часто оценивают не по какой-то суперлогистике и не по дешёвой заработной плате в регионе, а очень часто из-за того, что политически – это очень "спокойный" регион, правила игры все отработаны, и если в регионе мир и согласие, как в нашей республике, и нет внутренней войны, как бывает - губернатор с мэром. Сегодня мы способны такое создать! Если бы мы вкладывали в PR и участвовали в подобных конкурсах – мы вполне могли бы заполучить сюда не один завод профессиональных, достойных специалистов. Надо просто показать, чем мы сильны! Человеческие кадры у нас – очень хорошие, площадей – достаточно. Нам же не обязательно заново строить что-то в центре города? Поэтому надо заниматься не только торговой недвижимостью, но в первую очередь и грамотными инвестициями.
Андрей Донских:
Давайте поговорим о коммерческой недвижимости в городе Ижевске. Вот, например, последние данные: ситуация по Казани, ситуация по Перми. На сегодняшний день город Казань занимает в России 1 место по аренде торговых площадей.
Безусловно, есть и большое различие в цене на недвижимость, как бизнес-класса "А", так и класса "В". Арендные ставки составляют на недвижимость класса "А": 200-350 долларов, на недвижимость класса "В" - 100-150 долларов в месяц. Но в основном, объём построенных объектов оказался больше потребностей рынка. И арендаторы торговых комплексов начали покидать свои насиженные места в поисках новых покупательских способностей. На ваш взгляд, что происходит в Ижевске? Налицо – низкая ликвидность торговых площадей. Аналогичная ситуация – и в Перми, хотя там идёт бум. Так, что же у нас?
Думаю, существует так называемая проблема "первых этажей". Малый и средний бизнес внёс, так сказать, свой "вклад" в уменьшение жилищного фонда города Ижевска. Ведь большинство так и начинало раскручивать свой бизнес: выкупив под магазины первые этажи жилых зданий, получали разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и продолжали расширяться. Что будет с этим фондом дальше?
Вадим Хамзин:
Уличный формат есть везде – он никуда не денется. Но, мне всё же кажется, что малому бизнес не так-то просто взять денег на покупку коммерческой недвижимости. Я, например, знаю очень мало людей, которые реально могут взять кредит в банке под покупку коммерческой недвижимости. Это может быть, 50, ну максимум 100 тысяч. Самая простая схема: купить жилую недвижимость и перевести её в ранг коммерческой. Правда, из ветхого жилья вряд ли можно сделать хороший, привлекательный офис. Чаще всего, из некачественной жилой получается та же некачественная, только уже коммерческая недвижимость.
Игорь Смышляев:
Позволю себе не согласиться с этим! С нашей стороны идёт постоянная финансовая поддержка малого и среднего бизнеса республики, поскольку кредиты на покупку коммерческой недвижимости имеют достаточно простой механизм. При оценке риска, мы в первую очередь, уже с 1 июня 2007 г., оцениваем состояние заёмщика. Хотя не секрет, что многие предприятия – "на плаву", при "минусовом" балансе. Если есть проект застройки, мы берёмся помочь. На практике же есть масса нюансов: например, строительство может растянуться. И потом: прогнозы никто из нас дать не может – ситуация сложная. Все эти риски мы учитываем. При первом взносе в 15-20%, клиенту проще отдать деньги в банк и сказать: "Ребята, занимайтесь этим сами. Это уже ваши проблемы!". Люди перестраховываются. А в целом, по коммерческой недвижимости, я считаю: рынок, в какой-то степени, не готов к взрыву.
Андрей Рябов
Думаю, здесь вряд ли получится серьёзный разговор, потому что в Ижевске просто ещё нет рынка коммерческой недвижимости.
Дмитрий Мельников:
Согласен с коллегой, этот сектор у нас, действительно, не развит: во-первых, нет качественных площадей, во-вторых, со сдачей имеющихся площадей в аренду – тоже проблемы. Исходя из общей ситуации на рынке, арендодатели были вынуждены поднять цены, поэтому спрос упал. Думаю, чтобы исправить ситуацию, нужен принципиально новый подход. И надеюсь, это будет темой нашего следующего круглого стола.
Андрей Донских:
Сегодня мы дискутировали по поводу ситуации на рынке недвижимости в общем: спорили, анализировали, приводили примеры, статистику. Но на самом деле, речь должна идти о хорошей реальной перспективе для жителей г. Ижевска, которая чувствуется и постоянно совершенствуется. Поэтому, подводя итоги круглого стола, мой вопрос – ко всем вам: есть ли какие-то новые, интересные проекты, которые ваши компании готовы предложить своим клиентам?
Константин Веснин:
Сейчас мы создаём полноценную среду обитания для людей, с повышенным уровнем комфорта. Чтобы был красивый вид из окна, развитая инфраструктура, все условия. Если раньше, при сдаче нового дома, ещё года три слышался стук молотков новосёлов, доделывающих и достраивающих своё жильё, то теперь мы всё берём на себя. "Капитал-Строй" предлагает новые квартиры с окончательной отделкой под ключ. Вплоть до того, что человек теперь может выбрать даже цвет отделки будущего жилья. Просто нам очень важен конечный превосходный результат!
Андрей Рябов:
А мне бы хотелось подчеркнуть: компания "АРТ-ТЕК" вкладывает деньги специализированно в коммерческую недвижимость, и мы будем дальше усиленно развивать это направление, благо Ижевск в этом плане – что называется, "чистый лист".
Марат Касимов:
"Комос-Строй" также продолжает радовать своих клиентов. У нас, несмотря на традиционный летний период затишья, сдаются 11 новых домов. Также, совместно с "Ижкомбанком", мы планируем новую акцию по ипотеке – только для наших клиентов: это определённые скидки, подарки, а также специальные, более выгодные условия кредитования.
Рустам Хабибуллин:
Пожалуй, главное для нас то, что мы достаточно хорошо знаем в лицо своего покупателя! Со временем люди будут покупать те дома, где лучше условия, где есть зелёная зона. У нас на сегодня есть такие площадки в самом центре города: с большим охватом дорог и торговых центров. Сейчас идёт разработка строительства на набережной, потому что люди, независимо от цен, поедут туда, в дома с видом на пруд. Мы строим гостиницу, вводим в строй новые торговые точки. Считаю, что у нас неплохо получился и объект по ул. Пушкинской, который достаточно востребован.
Продажа коммерческой недвижимости всё-таки движется. И в этом плане многие банки идут навстречу малому и среднему бизнесу, предлагая достаточно серьёзные кредиты. Наша компания достраивает хороший офисный центр с панорамным остекленением, бельгийским стеклом и немецким профилем. Это также гранит по всему фасаду, литые детали, панорамные лифты и даже вертолётная площадка. Спрос на такого рода продукт, точно так же, как и спрос на элитные дома, не может быть ажиотажным, но то, что он будет – сомнений нет!
Андрей Хрущев:
Придумывать что-то новое в банковской сфере, на самом деле, очень сложно. На данный момент мы готовы давать, как стандартные кредиты, так и кредиты по пластиковым картам. Мы исходим из того, что есть один уровень домов: "умные", как у "Капитал-Строя", а есть другие: "неумные", когда, как сказал коллега, нужно самому всё доделывать, достукивать, добивать. Тут и потребуются определённые финансы. Их мы и можем предложить свои клиентам.
Вадим Хамзин:
Со своей стороны риэлторы могут только пообещать, что всё наладится. Мы по- прежнему будем решать разноплановые задачи. А ещё поддерживать на высоте имидж своей профессии.
Игорь Смышляев:
"Ижкомбанк" продолжает работать и развиваться во всех направлениях. В числе наших клиентов - 4.000 юридических и свыше 50.000 физических лиц. И смею вас заверить, перспективы развития бизнеса в нашей республике – довольно неплохие. Сегодня бизнес нуждается не только в хороших кадрах, которые будут развивать и улучшать инфраструктуру города, но и в стабильной финансовой поддержке. С нашей стороны такая поддержка малого и среднего бизнеса республики есть, поскольку кредиты на покупку коммерческой недвижимости имеют достаточно простой механизм. В целом же, главным принципом в работе "Ижкомбанка" остаётся не количество, а качество и оперативность!
Дмитрий Мельников:
Что касается нашей работы: торговля – это такая сфера деятельности, что вспоминают о ней только тогда, когда что-то идёт не так. Когда всё хорошо – никто о нас не вспоминает. Но это не значит, что можно снижать планку и решать новые задачи излишне легко и поверхностно. "Ижтрейдинг" будет привлекать хороших специалистов, будет, как и прежде, поддерживать качество предлагаемых услуг. Да и ситуация по коммерческой недвижимости в целом, думаю, изменится быстрее, чем мы все сегодня предполагаем!
Опубликовано в журнале "The CHIEF"-Ижевск, № 1, Сентябрь 2007 г.
