Рустам Хабибуллин: "Если строить жилье в необходимом количестве, рынок отреагирует справедливыми ценами"
Компания "Ассо-Строй" — одна из первых частных строительных компаний в Удмуртии. Около года назад она была реорганизована в управляющую компанию, занимающуюся осуществлением девелоперских проектов. По мнению генерального директора "Ассо-Строй", участника Ассоциации "Деловая Удмуртия" Рустама Хабибуллина, высокие цены на жилье — вина не строителей, а государства, которое, с одной стороны, подстегнуло спрос, а с другой — поставило барьеры на пути строителей. Какие именно и чем они мешают застройщикам?
- Национальный проект "Доступное жилье" в короткие сроки обеспечил развитие ипотеки и как следствие — рост спроса на жилье. Но, судя по тому, как на фоне этих процессов взлетели цены, механизмов, которые могли бы обеспечить рост темпов строительства, нацпроект не включил. Ваше мнение на этот счет?- К сожалению, в настоящее время все заявления о доступности жилья для населения не имеют под собой веских оснований. Эффективной реализации национального проекта отчасти препятствует его недостаточная проработанность с законодательной точки зрения. По моему мнению, первым шагом должна была стать инвентаризация тех земельных участков, которые пригодны под строительство жилья. В Ижевске на сегодняшний день существует несколько крупных площадок, где проблема наличия коммуникаций стоит достаточно остро. В частности, к ним относятся 7-й и 8-й микрорайоны жилого района "Восточный", район Александровского кладбища, которые требуют полного инфраструктурного обеспечения.
Ситуация, при которой имеющиеся территории под комплексную жилую застройку совершенно не оснащены необходимыми коммуникациями, характерна не только для Ижевска, но и для большинства городов России. Точечная застройка исчерпала себя. Единственным инструментом реального увеличения объемов жилищного строительства и снижения цен на жилье является освоение крупных участков и комплексная застройка целых микрорайонов.
В Ижевске такие площадки существуют и для достижения запланированных объемов строительства должны быть освоены в первую очередь. Безусловно, механизм распределения этих участков должен быть конкурсным. Однако очевидно, что в разработке крупных площадок под строительство жилья необходимо участие федеральных структур. По крайней мере, в форме выделения финансовых средств на льготных условиях — как это декларируется государством. Целевым образом — на реализацию масштабных проектов жилой застройки.
- То есть государство каким-то образом должно было наладить обратную связь для того, чтобы понимать, под какие проекты давать бюджетные деньги, а под какие нет?- С моей точки зрения, для того, чтобы нацпроект стал действительным механизмом повышения доступности жилья для населения, необходимо было, во-первых, сформировать реестр существующих земельных участков. Во-вторых, по самым крупным из них подготовить бизнес-планы и провести их защиту на федеральном уровне. Только после этого можно приступать к строительству жилья и говорить о его доступности. Потому что покупатели готовы ждать снижения цен, но очень короткое время. В Москве был период, когда цены на жилую недвижимость не повышались на протяжении полугода — после того, как правительство заявило о начале реализации программы по повышению доступности жилья. Были даже озвучены цифры, отражающие ту стоимость, по которой жилье должно реализовываться на рынке. Люди перестали приобретать жилье, потому что правительство дало обещание снизить цены. В результате стало очевидно, что чиновники лишь озвучивают направления программы, тогда как ее осуществление всецело зависит от застройщиков. Застройщики же, связанные по рукам и ногам, были вынуждены поднимать цены, что однако не остановило покупателей, начавших приобретать жилье с удвоенной энергией.
- Что значит "связали" застройщиков?- Необходимо понимать, что строи-тельство — это не разовая сделка, а достаточно длительный процесс. Длительность процесса предполагает, в частности, риск возникновения непредвиденных расходов, которые могут быть вызваны, в том числе, и изменениями в законодательстве. Поскольку такого рода изменения происходят в нашей стране достаточно часто, застройщик вынужден их учитывать, закладывая в бюджет проекта дополнительные расходы. В конечном счете это влечет за собой удорожание стоимости строительства и соответственно рост цен.
Безусловно, со временем этот процесс войдет в свою колею и не будет оказывать столь существенного влияния на рынок. По моему мнению, должно пройти порядка двух лет, прежде чем в городе начнется действительно массовое строительство жилья.
- Как конкретно законодательные недоработки мешают застройщикам?- Сегодня существует целый ряд законодательных барьеров, мешающих быстрому росту объемов строительства. Так, с недавнего времени введен запрет на поэтапное проектирование объектов, что существенно увеличивает сроки подготовки документации. Добавилось несколько надзорных инстанций, в которых документы должны пройти согласование. В результате процедура согласования растягивается на чрезвычайно длительный период. Еще одна проблема заключается в том, что в настоящее время застройщик не имеет права начать реализацию квартир до достижения определенной стадии готовности объекта. Безусловно, с одной стороны, эта мера страхует вкладчиков, но с другой — ведет к тому, что им приходится переплачивать за жилье.
Если бы не поддержка муниципальных властей, идущих навстречу застройщикам, несмотря на постоянное давление прокуратуры и антимонопольной службы, реализация планов по объемам вводимого жилья, поставленных республиканским и федеральным правительством, могла бы оказаться под угрозой срыва.
- А по какому поводу к застройщикам сегодня предъявляют претензии ФАС и прокуратура?- Это происходит, в частности, из-за того, что антимонопольная служба использует неоднозначные толкования некоторых терминов. Например, смешиваются понятия строительства нескольких домов в составе крупного участка и комплексной застройки. В результате многие участки по всей территории России оказались блокированы судами. Очевидно, что привлечь инвестиции для строительства на блокированном участке невозможно: ни банковские организации, ни частные инвесторы не станут рисковать своими деньгами, и застройщики вынуждены "замораживать" строительство на спорном участке.
В то же время, как мне кажется, республиканские застройщики уже доказали свою состоятельность, хотя бы потому, что в нашем регионе отсутствуют прецеденты судебных разбирательств по защите прав обманутых дольщиков. Случайных людей на строительном рынке очень мало, поскольку быть застройщиком — это большая ответственность, требующая серьезных вложений на начальном этапе. Многие думают, что застройщики захватили большое количество земель, планируя извлечь выгоду. На самом деле, в большинстве своем, земли были получены компаниями, которые действительно намерены и способны вести строительство на полученных площадках. Я могу сказать, что "лакомых кусочков" среди этих участков нет: все они очень слабо обеспечены инфраструктурой, многие имеют существенные обременения — автостоянки, ветхое жилье и так далее.
- Получается, что мы сейчас в такой яме из-за несовершенства законодательства?- Находимся мы в яме или нет, определяет рынок. И если он перегрет и цены на жилье оказываются неоправданно высокими, это говорит только о том, что объем вводимого жилья недостаточен, чтобы удовлетворить спрос. Если строить жилье в достаточном количестве, рынок быстро отреагирует справедливыми ценами.
- Возникали ли проблемы из-за несовершенства законодательства у "АССО-Строй"?- Так получилось, что, узнав о введенном запрете на поэтапное проектирование объектов, мы сразу пошли по пути разработки проектов полноценного объекта. Возможно, поэтому нашей компании эти трудности коснулись в меньшей степени. Между тем ряд застройщиков, осуществлявших проектирование по старым правилам, столкнулся с невозможностью приступить к строительству. Сейчас от них требуют внести изменения в разработанные проекты, а это означает, что начало строительства отодвигается на достаточно длительное время — порядка полугода.
Но нам тоже пришлось сражаться с антимонопольной службой, первую инстанцию в тяжбе с которой мы выиграли. Дело в том, что в законодательстве существуют недочеты, в силу которых ФАС не имеет другого выбора, кроме как завести дело на застройщика и передать его в суд. Даже в том случае, когда формально правота застройщика очевидна, с юридической точки зрения, антимонопольная служба обязана довести каждое такое дело до кассации.
В нашем случае речь идет о пяти жилых домах, а это ни много ни мало — 60 тысяч квадратных метров жилья. Для Ижевска заморозить у каждого из застройщиков хотя бы несколько десятков тысяч квадратных метров — это очень серьезная цифра.
Разбирательства могут быть уместны в том случае, когда взята площадка под строительство, а никакие работы по ее освоению не ведутся. Тогда претензии различных инстанций будут вполне оправданны. А если мы имеем утвержденный проект, провели все коммуникации и полностью готовы к началу строительства, то любые обстоятельства, оттягивающие этот момент, ведут только к росту цен.
- Уже больше года, как земля под застройку должна выделяться по конкурсу, а в Ижевске до сих пор ни одного конкурса не проведено. Это тоже сказалось на сдерживании темпов строительства?- На самом деле в городе существует достаточное количество бесконкурсных участков. Ведь что такое участок, предназначенный для выделения по конкурсу? Это участок земли, не обремененный арендой. И поскольку механизм конкурса не отработан, застройщики вынуждены самостоятельно проводить ревизию городских участков и выяснять, какие из них находятся в собственности, чтобы можно было вести речь о приобретении. Этот процесс нельзя остановить, и сам по себе он является благом для города. Ведь все такие земли уже имеют какое-либо неэффективное обременение. По сути, застройщику для того, чтобы получить прибыль, необходимо взять нерентабельный участок земли и построить на нем то, что может принести доход. В Москве подобным образом за пределы центра города была выведена практически вся промзона.
- Я читала, что в Москве за год выросла целая индустрия посредников, которые предлагают застройщикам купить готовые участки под строительство без конкурса. У нас такие структуры тоже появились?- Такие структуры, конечно, могут появляться, и, возможно, их услуги в определенных обстоятельствах будут необходимы и востребованы. Однако весьма ограниченный круг финансовых структур имеет возможность приобрести, скажем, крупный завод в центре города и, разделив землю на участки, продать их желающим застройщикам.
Это не противоречит закону, такие инвестиционные схемы существуют на Западе и будут существовать в России. Это довольно эффективный рыночный механизм, однако нельзя допустить того, чтобы в угоду стройке под угрозой оказались рентабельные производства. Процесс переноса предприятий в промышленную зону либо за пределы города должен осуществляться под контролем правительства и при его непосредственном участии.
Допустим, завод "Редуктор" выпускает достаточно качественную продукцию, востребованную, в том числе, и в строительной отрасли. Если перенести его, скажем, в Старки или Пирогово, то с точки зрения развития города, этот шаг будет иметь ряд неоспоримых достоинств. В частности, экология станет более благоприятной, а на занимаемой сейчас заводом территории можно будет вести строительство социально значимых объектов — жилья, деловых, административных или торговых комплексов. Но если реализация этой идеи обернется ликвидацией завода, то для города и республики — это будет очень плохо.
- Программа "Жилище", разработанная и принятая не так давно городской Думой, предусматривает обеспечение участков под застройку, которые будут выставляться на конкурсы, всей необходимой инфраструктурой. Это поможет застройщикам? Или от этого земля может только подорожать?- Проблема заключается в том, что даже застройщик, выигравший конкурс, зачастую не знает, каким образом будет использована земля и соответственно какой объем коммуникаций потребуется на полученном участке. Это может быть определено только после разработки концепции застройки и определения проектных мощностей будущего объекта.
Поэтому обязывать власти обеспечивать выставляемые на конкурс земельные участки необходимой инфраструктурой не вполне целесообразно. В данном случае как недооснащение, так и оснащение площадок с избытком грозит обернуться для будущего застройщика либо проблемой, либо тратой дополнительных денег. Я думаю, что более оптимально выставлять участки на конкурс без коммуникаций, что, с одной стороны, позволит сэкономить время, а с другой — будет соответствовать возможностям муниципалитета, в бюджете которого просто нет на это средств.
- Но ведь сейчас в городе есть генплан, на который, насколько я знаю, ориентируются многие сетевые компании, те же энергетики, составляя свои планы развития. Может получиться так, что ни городу, ни застройщикам не придется вкладывать деньги в строительство сетей?- Все не так просто. "Удмуртэнерго" должно осуществить эти работы с тем, чтобы впоследствии предъявить застройщику счет, сумма которого должна быть адекватна понесенным затратам. В то же время "Удмуртэнерго" является монополистом, осуществляющим весь комплекс работ — от проектирования и строительства подстанций до подключения застройщиков за их же счет. Однако если энергетики привлекают деньги застройщиков, то должен существовать механизм, который позволял бы последним возвращать свои вложения. Если бы проведенные сети оставались на балансе застройщика, который впоследствии имел бы возможность, например, продавать электроэнергию, то можно было бы вести речь об определенном бизнесе, позволяющем получать прибыль. Но ведь "Удмуртэнерго" такую возможность не предоставляет. Сети, проведение которых застройщик уже профинансировал, остаются на балансе энергетиков, а застройщик вынужден и дальше нести затраты, оплачивая электроэнергию по счетчику. Как если бы я построил себе дом, передал его на баланс чужому дяде и ежемесячно вносил плату за проживание в нем.
При этом "Удмуртэнерго", на мой взгляд, является эффективно развивающейся в коммерческом плане структурой. Энергетикам выгодно увеличивать уровень потребления электричества, поэтому они отслеживают ситуацию на рынке и строят подстанции именно там, где они будут востребованы в ближайшей перспективе. Просто должен быть найден какой-то компромисс между их интересами и интересами застройщиков.
- Понятно, что сейчас очень много проблем встало между застройщиком и стройкой. Но это только с одной стороны мешает вам развиваться. С другой стороны, все трудности переходного периода, связанного с изменениями в законодательстве, наверное, оправдываются той прибылью, которую застройщики получают на фоне роста цен?- Большинство строителей — это не финансовые управленцы, а специалисты весьма затратного бизнеса. Поскольку строительство является бизнесом, а не разовой акцией, большая часть заработанных денег расходуется на нужды этого бизнеса. Доходы от реализации объектов направляются на приобретение нового оборудования, вкладываются в следующие проекты. И если сегодня появилась какая-то существенная дельта, которая может быть направлена на восполнение потерь — смену машинного парка, обновление техники, строительство завода, это и есть экономика.
Мы должны сегодня задумываться о том, что будет завтра, если стоимость нефти получит другую, объективную оценку и в стране случится кризис. И мы стремимся к тому, чтобы, вне зависимости от обстоятельств, наша экономика осталась стабильной. Строительство тянет за собой, как минимум, тридцать две отрасли. Если сегодня нам удастся поднять строительство, сельское хозяйство, машиностроение, то в этом случае мы сможем продолжать вести нормальный бизнес в стране, экономика которой растет, а ВВП увеличивается.
