Круглый стол "Жилищное строительство и цены на недвижимость в Удмуртии"
Рустам Хабибуллин:
- Если мы говорим о проблеме формирования себестоимости строительства, то ее необходимо рассматривать всесторонне, и цемент все же не является единственным фактором, определяющим себестоимость.
Давайте посмотрим, что в Ижевске в 2006 году ажиотажный спрос на жилье существенно поднял цену квадратного метра. Но сегодня весь этот профицит полностью восполнен, в том числе за счет роста цен на стройматериалы. И сегодня цена является абсолютно справедливой, поэтому падать она уже точно не будет. Те из застройщиков, кто продают новое жилье по 30 тысяч рублей за квадратный метр, вероятнее всего, больше строить уже не будут. Вообще, "сильных" строителей на рынке сегодня немного. Есть, конечно, начинающие, которые планируют работать на этом рынке. Но они эту попытку, скорее всего, не повторят. Думаю, новички в строительный бизнес приходят по неопытности, не понимая сути всего процесса, его подводных камней, и поэтому высока вероятность того, что они уйдут с рынка. Потому что строительство - это огромный риск.
В настоящее время на рынке наблюдается стагнация, которая вызвана не только летним солнцестоянием, а предшествовавшим ажиотажным спросом, взвинтившим цены. И обычного осеннего повышения цен может и не случиться. Скорее всего, оно произойдет лишь весной следующего года, когда, на мой взгляд, возможен серьезный скачок цен, после чего рынок стабилизируется.
А если вернуться к себестоимости, то рассматривать это явление действительно нужно со всех сторон. Начиная заниматься строительством, застройщик вкладывает свои деньги. Потому что в первую очередь он должен решить вопрос с расселением и подготовить инженерные коммуникации. Только после этого он может готовить проектную документацию и получать разрешение на строительство. А без разрешительной документации он даже не имеет возможности получить кредит - ни один нормальный банк без этих документов денег не даст. В итоге найти необходимые средства он сможет только в какой-нибудь частной компании, которая предложит их под очень высокие проценты. Соответственно, они тоже повлияют на себестоимость строительства.
Но себестоимость складывается еще и из риска, связанного с отложенным спросом. Сегодня застройщики не знают, когда они смогут продать построенные квартиры. И вполне возможна такая ситуация, что и за два года не продадут. А это "замороженные" деньги.
А налоговая составляющая?! Давайте не забывать: как только дом сдан, автоматически нужно платить все налоги, даже если квартиры в нем еще не проданы. А к тому времени подходит срок выплаты взятого в банке кредита… И если кто-то из новичков, входя в строительный бизнес, надеется вернуть вложенные деньги за счет покупателей, то это очень непродуманный шаг. А если еще учесть, что в течение пяти лет после завершения строительства мы должны контролировать всю ситуацию, связанную с обслуживанием дома, нести все риски, которые могут возникнуть, то это еще одни достаточно серьезные обязательства. А жильцы сейчас стали очень грамотно подходить к своим правам. Нам, например, по жилому комплексу "Пушкинский" звонят даже по причине того, что там звонок перестал работать или лампочка в подъезде перегорела.
Так что себестоимость строительства представляет собой весьма серьезные суммы, и сегодня, к сожалению, она становится все выше. Поэтому говорить о снижении цен на жилье не приходится. Более того, если в ближайшее время спрос на жилье не активизируется, то многим, вероятнее всего, с этим бизнесом придется проститься.
Думается, кстати, что именно отсутствие спроса на жилье привело к тому, что такие ведущие застройщики, как "Комос-строй", "АСПЭК-Домстрой", вынуждены были скорректировать свои планы и строят меньше, чем могли бы. Уверен: если бы они чувствовали потенциал на рынке жилья, видели, что рост спроса на жилье будет адекватен их рискам, они бы строили намного больше.
